A lakásra szóló bérleti szerződés felmondása kissé körülményes, mivel hogy a törvény eltérés nem tűrő – vagyis kógens – módon szabályozza.

Nagyon fontos leszögezni már az elején, hogy kifejezetten szabályozási szempontból két féle bérleti szerződést tudunk megkülönböztetni. Az egyik a lakásbérleti szerződés, melynek tárgya minden esetben lakás, tehát lakhatás céljára szolgáló, ingatlan bérbeadására irányul. A másik pedig lényegében a minden más bérletére vonatkozó szerződés. A kettő között áll egyfajta kakukktojásként az ún. helységbérleti szerződés, amely olyan ingatlanokra vonatkozik, melyek rendeltetésük, és a bérlet tárgya szerint sem lakhatásra szolgálnak, vagyis az üzlethelységek, irodák, raktárak, stb. (a mezőgazdasági ingatlanokra meg ún. haszonbérleti szerződést „kell” kötni).

Jelen cikkben kifejezetten a lakásbérleti szerződésekkel fogok foglalkozni, mivel ez a terület van a legkomolyabban leszabályozva, különösen a szerződés felmondásának lehetősége. Ahogyan azt már a bevezetőben is írtam, a szerződés felmondására – meg általában véve a megszűnés eseteire is – eltérést nem tűrő szabályok vonatkoznak. Ez annyit jelent leegyszerűsítve, hogy írhatunk mi a szerződésbe akármit a felmondási szabályokra vonatkozólag, az egyetlen helyes és jogszerű eljárás a törvény szerinti lesz.

Alapjaiban véve amíg a felek betartják a szerződésüket, a kötelezőtől való eltérés nem feltétlenül fog problémákat okozni. Akkor meg miért kell figyelnem arra, hogy „a törvény szerint” gyakoroljam a felmondási jogomat? A kérdés jogos, a válasz pedig egyszerű. Mert amint valamely fél, vitatni kezdi a felmondást – gondoljunk csak egy renitens bérlőre, aki már csak azért is vitatni fogja hogy kiszúrjon velünk -, akkor csak és kizárólag bíróság előtt, perben lehet a vitát rendezni. Azt meg már tudjuk, hogy egy-egy per akár évekig is el tud húzódni, addig meg a bérlő vígan elvan a bérleményben. Ezt persze a bérlő akkor is megteheti, ha a felmondás jogszerűen történt, a törvényt betartva, de ebben az esetben a vita eldöntése egyértelmű, és a mi győzelmünkkel fog zárulni az ügy, tehát minden költséget az alaptalanul vitató bérlő fog viselni. Továbbá ha nem lehet „fogást találni” az emberen, akkor általában azért a nagy vitatkozás elmarad. Ezért fontos az, hogy bérbeadóként legyünk tisztában azzal, hogy milyen jogainak vannak, és azokat hogyan gyakorolhatjuk.

Bérlői oldalról meg azért van jelentősége a szabályok ismeretének, hogy ne írjunk alá olyan szerződést, ami homlokegyenest szembemegy a törvényi rendelkezésekkel és nehogy egy kizsákmányoló bérbeadóval szerződjünk, bérlőként ránk nézve igencsak hátrányos feltételekkel.

Tekintettel arra, hogy a gyakorlatban messzemenően a Bérbeadók élnek a felmondás jogával a legtöbb esetben, így a törvényi szabályok is a bérbeadói felmondást szabályozzák részletesebben, szemben a bérlőivel, így jelen cikkben is zömében az előbbiről lesz szó.

Még mielőtt belemegyünk a részletekbe fontos tisztázni, hogy alapvetően két törvény szabályozza a lakások bérbeadását. Az egyik a Ptk. A Ptk. bérleti szerződésről szóló része vonatkozik a lakásbérleti szerződésre is, de már maga a Ptk. is tartalmaz külön rendelkezéseket, amennyiben a bérlet tárgya lakás. (Ptk. 6:331. § – 6:348. §)

Van azonban egy másik törvény is, mégpedig az ún. Lakástv. (1993. évi LXXVIII. tv.). Ez a törvény kifejezetten a lakások és helységek bérleti szerződésit, azok feltételeit szabályozza. Két fontos dolgot kell ezzel kapcsolatban megemlítenünk. Egyrészt, hogy a Ptk. szerződésekre vonatkozó rendelkezései – mint amilyen a bérleti szerződésre vonatkozó is – szinte kivétel nélkül diszpozitívak, vagyis a felek közös megegyezéssel a szabálytól eltérhetnek. Emiatt fordul elő, hogy időnként nagyon vad bérleti szerződésekkel is van szerencsém találkozni. Másrészt viszont van egy régi, még az ókori Római Birodalomból származó jogelv, mely szerint a speciális, különleges törvény, lerontja az általánost (Lex specialis derogat legi generali). Ami magyarán azt jelenti, hogy ha egy adott témát – jelen esetünkben a lakásbérleti szerződés – több azonos szintű jogszabály is szabályoz (jelen esetben ezek törvények), akkor a speciális felülírja az általánost, vagyis a speciális jogszabály rendelkezései az irányadóak minden olyan kérdésben, amikor az eltér az általánostól. Ez így elsőre kissé furcsa lehet, de maradjunk a lakásbérleti szerződésnél. Itt az általános szabály a Ptk. Nagyvonalakban szabályozza a témát, megadja az alapokat. Továbbá e mellett lényegében az összes polgári jogi jogviszonyt is, így egyértelműen általánosnak tekinthető. Ezzel szemben a Lakástv. kifejezetten és részletekbe menően szabályozza a lakásbérletet, vagyis a Ptk.-hoz képest speciális jogszabály. Ezért amennyiben a Lakástv. eltér a Ptk.-től, úgy a Lakástv. szabálya az érvényes. Ennek az egyik legkiemelkedőbb esete, hogy amíg a Ptk. megengedi az eltérést a lefektetett szabályaitól, addig a Lakástv. nem. Ezért válnak a szerződés felmondásának szabályai eltérést nem tűrő szabályokká.

Nézzük akkor hogyan is lehet megszüntetni egy lakásbérleti szerződést.

Fontos tisztáznunk, hogy lakásbérleti szerződést – úgy mint bármilyen más szerződést – kétféle képen, illetve kétféle felmondással lehet megszüntetni. Beszélhetünk egyrészt rendes felmondásról, másrészt rendkívüli felmondásról. A rendes felmondást nem kell indokolni. Meg szeretném szüntetni a szerződést, ezért felmondom. A rendkívüli felmondásnak már van előfeltétele. Ez pedig a másik fél szerződésszegése. A rendkívüli felmondást minden esetben indokolni kell. Az indok pedig a másik fél nem szerződésszerű magatartása. Az indokolási kötelezettségen túl a másik mérvadó különbség a két típus között, hogy a rendes felmondás rendszerint hosszabb felmondási idővel jár, míg a rendkívüli jelentősen rövidebbel.

Mielőtt továbbmegyünk van még egy dolog amit tisztáznunk kell. Mégpedig azt, hogy milyen időtávra kötöttünk lakásbérleti szerződést. Ennek azért van jelentősége, mert nem minden esetben élhetünk rendes felmondással. Az alapszabály a törvény szerint az, hogy amennyiben határozatlan időre kötöttünk szerződést, úgy van helye rendes felmondásnak, ezt a jogot kizárni nem lehet, az semmis lesz, vagyis olyan, mint ha ki sem kötötték volna. Fontos azonban, hogy korlátozni viszont lehet. Mégpedig időben. Az tehát lehetséges pl.: hogy a felek határozatlan időre kötnek szerződést, de az első egy évre a rendes felmondás jogát kizárják. De ezzel szemben pl.: azt már nem lehet, hogy az első 10 évre zárom ki ezt a jogot, mert az már szembe megy a törvény céljával.

A másik eset, amikor határozott időre kötünk lakásbérleti szerződést. Ekkor az „alapbeállítás” az az, hogy rendes felmondással a szerződést megszüntetni nem lehet. A felek közös megegyezéssel azonban rendelkezhetnek úgy, hogy engedik egymásnak ezt a jogot.

Tehát, ha a szerződés külön nem rendelkezik róla, akkor a határozatlan időre kötött szerződést meg lehet szüntetni rendes felmondással, míg a határozott időre kötöttet nem.

Lássuk a rendes felmondásra vonatkozó szabályokat. Rendes felmondással bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére felmondhatja a lakásbérleti szerződést. Ennek a határidőnek az elmulasztása esetén – be nem tartása esetén – a bérleti jogviszony a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni. A gyakorlatban ez úgy néz ki, hogy ha az adott hónap 15. napjáig KÖZLÖM a felmondási szándékomat – vagyis eddig a napig a másik fél azt meg is kapta, tudomást szerzett róla, átvette, stb. – akkor az azt követő hónap végén a szerződés megszűnik, a bérleti jogviszonynak vége. Eddig az időpontig legkésőbb a bérlőnek ki kell költöznie az ingatlanból. Nézzünk példát: a bérbeadó postára adja tértivevényes levéllel a felmondási nyilatkozatát, január 8-án, melyet a bérlő január 13-án átvesz. Megtörtént a közlés a hónap 15. napjáig, így a következő hónap végén, vagyis február utolsó napján a szerződés megszűnik. Ha azonban a bérlő csak mondjuk január 17-én veszi át a felmondást, akkor a szerződés csak a felmondását közlését követő második hónap végével szűnik meg, vagyis március utolsó napján.

A rendkívüli felmondást, mint láttuk mindig indokolni szükséges, vagyis a másik fél valamilyen nem szerződésszerű, vagy kifejezetten szerződésszegő magatartása estén alkalmazható. A szabályozás kifejezetten három esetkört jelöl meg, mint felmondási okot, amely esetében szabályozza a rendkívüli felmondás menetét, de ezen szabályok bármilyen egyéb felmondási ok esetén is alkalmazandóak.

Az első ilyen eset amikor a bérlő fizetési késedelembe esik, akár bérleti díj, akár más kapcsán (pl.: rezsi). Az eljárás ekkor az, hogy amint a határnapot – a fizetési határidőt – elmulasztotta, kötelező őt a teljesítésre felszólítani. Ha ő nyolc napon belül ennek nem tesz eleget, akkor ismét nyolc napon belül a szerződés felmondható. Ebből következik, hogy a felszólításban legalább nyolc napos határidőt kell kikötni, és amikor ez a nyolc nap eltelt, akkor ismét nyolc napon belül fel lehet mondani a bérleti szerződést arra hivatkozással, hogy fizetési kötelezettségének nem tett eleget. Fontos, hogy ilyen esetben a felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat azzal, hogy a felmondási idő nem lehet kevesebb 15 napnál. Nézzünk egy példát: a bérlő minden hónap 10-ik napjáig kell hogy megfizesse a bérleti díjat. Ennek nem tesz eleget márciusban. Így március 20-án a felszólító levelet feladjuk tértivevényes, postai küldeményként, amit ő átvesz március 28.-án. A nyolc napos határidő lejár április 5-én. Ha még eddig sem fizetett, akkor további nyolc napon belül, vagyis április 15-ig felmondhatjuk a szerződést. Tételezzük fel, hogy április 15-ig nem csak feladtuk a felmondást, de a bérlő át is vette. Ekkor április 30-al megszűnik a bérleti jogviszony. Az elmulasztott határnap március 10. volt, így a következő hónap végére mondhatom fel, vagyis április 30-ra, úgy hogy legalább 15 napos felmondási idő legyen. A példában ez teljesült. Sajnos a joggyakorlat nem egységes azzal kapcsolatban, hogy mi történik akkor, ha elmulasztjuk a határidőket. A Lakástv. kommentárja szerint: Ha a felmondásra nyitva álló nyolc napból kifutunk, vagyis nem sikerült közölni a felmondást nyolc napon belül – igen, az hogy postra adjuk kevés -, akkor megint fel kell szólítanunk a bérlőt a fizetésre, majd ismét felmondani. A hónap végére szóló felmondás már rugalmasabb. Vagyis, ha úgy alakul, hogy minden határidőben benne vagyunk, de a 15 nap felmondási idő nem a hónap végére esik, hanem azon túl járna csak le, akkor azon a napon szűnik meg a szerződés, amikor a 15 nap lejár.

A második eset, amikor a bérlők nem megfelelő magatartása szolgál a felmondás alapjául. A szabály hasonló az előzőhöz, a kulcs itt is a nyolc nap. Amint a tudomásunkra jut a bérlő nem megfelelő magatartása (a hangoskodástól, a szomszédok zavarásán át, akár a tiltás ellenére való dohányzásig minden magatartás) nyolc napon belül fel kell szólítanunk arra, hogy azt hagyja abba, illetve ne ismételje meg, vagy a szerződés felmondásra kerül. A felmondást az alapul szolgáló magatartás folytatásától, vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül kell közölni. Mivel a Lakástv. ennél többet nem mond erre az esetre, így itt akár az azonnali hatályú felmondás is szóba jöhet, vagyis felmondási idő nélkül a felmondás bérlővel való közlésével a szerződés megszűnik. Ugyanakkor a Ptk. erre az esetkörre azt mondja, hogy legalább 15 napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap végére mondható fel. Ugyanakkor a Ptk. ezen rendelkezése elméletileg diszpozitív, vagyis a felek egyező akarattal eltérhetnek tőle. Így véleményem szerint a Ptk. rendelkezése az irányadó (Ptk. 6: 348.§ (1) bek.) azzal, hogy amennyiben a felek a bérleti szerződésben ettől egyező akarattal eltérnek, akkor akár az azonnali hatályú felmondásban is megegyezhetnek.

A harmadik eset is a bérlő magatartásához fűződik. A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó a bérlő előzetes felszólítását követően, legalább tizenöt napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára felmondhatja, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít; vagy a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja. A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölni. Az előzőekhez képest itt annyi a különbség, hogy súlyosan kirívó magatartás esetén a felmondást megelőzően nem kell felszólítást küldeni, kvázi azonnal megszüntethető a bérleti szerződés. Véleményem szerint ugyanakkor nem azonnali hatállyal (lásd az előző bekezdést).

Alapjaiban véve tehát a törvények három fő, nevesített felmondási indok alapján szabályozzák a lakásbérleti szerződés felmondását. Lényegében a második eset (bérlő még nem kirívó szerződésellenes magatartása) adja meg azt a szabályozást, mely lényegében az összes felmondási ok esetében alkalmazandó. A felek ugyanis a szerződéses szabadság elve szerint, a szerződésükben a törvényben felsoroltakon kívül, maguk is határozhatnak meg felmondási indokokat.

Összességében elmondható, hogy bármilyen szerződésszegés esetén a tudomásunkra jutástól számított nyolc napon belül fel kell szólítani a szerződésszegő felet a szerződés szerinti „magatartásra”, és ha ennek nem tesz (határidőben) eleget, akkor ismételt nyolc napon belül a szerződés felmondható, legalább 15 napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap végére.

Ismételten fontos kiemelni, hogy ezektől a szabályoktól a felek közös megegyezéssel sem térhetnek el. Bármit is írnak a szerződésükbe, annak a felmondása csak a törvény szerinti eljárás keretében lesz jogszerű, ezáltal a kívánt joghatás (a szerződés megszűnése) kiváltására alkalmas.

A bérlő általi felmondásra is gyakorlatilag ugyan az mondható el, mint az előzőekben, természetesen a nem fizetés esete itt nem értelmezhető. Így a bérlő általi rendkívüli felmondásra is a második eset szabályi vonatkoznak a gyakorlatban, vagyis ha a bérbeadó valamilyen szerződéses kötelezettségét nem teljesíti, akkor csak felszólítást követően mondható fel a szerződés. A bérlőt megillető egyéb, speciális felmondási okokra egy másik cikkben térek majd ki, amikor a bérleti szerződések megszűnéséről írok majd.

A rendes felmondás tekintetében, meg mint már említettem, a szabályok azonosak a bérlőre és a bérbeadóra is.

A Lakástv. felmondásra vonatkozó rendelkezéseinek kógenciáját a Kúria is megerősítette a Pfv.V.20.990/2020/4. számú (BH 2021.4.103) határozatában. Ugyan a határozat kifejezetten a Lakástv. 26.§ szakaszát említi, de az indokolásban kifejti azon álláspontját, miszerint a Lakástv. felmondásra vonatkozó szabályai kógensek.

Ha van olyan téma, amiről szívesen olvasnál, vagy kérdésed van, írj a vhinfoblog[kukac]gmail.com e-mail címre, vagy a blog facebook oldalán, esetleg itt a hozzászólásoknál.

Illusztráció: pexels.com