A kiürítési-, vagy kiköltözési nyilatkozat segít a makacs, távozni nem hajlandó bérlőkkel szemben. Ugyan a bérleti szerződés rendszerint tartalmaz erre vonatkozó rendelkezéseket, sok fejfájástól és még több kártól, költségtől tud minket megkímélni a közjegyző közreműködése.

Hazánkban, különösen így a nyár végén, ősz elején az egyetem kezdetén észrevehetően megélénkül a lakásbérbeadási piac. A trend egyre inkább abba az irányba mutat, hogy egyre többen fordulnak közjegyzőhöz bérleti szerződésükkel. Na de minek? Az értelme abban rejlik, hogy míg a lakásbérleti szerződés, mint magánokirat, csak bírósági úton érvényesíthető – legyen szó akár az elmaradt bérleti díjról, akár a távozni nem szándékozó bérlőről -, addig a közjegyzői okirat peres eljárás nélkül, „közvetlenül” végrehajtható.

Bérleti szerződés alapján több lehetőségünk van, hogy mit is kérünk a közjegyzőtől. Alapvetően három megoldás közül tudunk választani. Az első eset, hogy a teljes bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglaltatjuk. Ez történhet úgy, hogy csak közokiratban jön létre a szerződés, vagyis mind a bérbeadó, mind a bérlő megjelenik a közjegyzőnél és közokiratba foglalva írják alá a szerződést. Lehetőség van arra is, hogy csak megerősítik a már magánokiratban aláírt szerződést a végrehajthatóság végett. De arra is van lehetőség, hogy csak a bérlő tesz ún. egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot, mely nyilatkozat szövege történetesen megegyezik a teljes bérleti szerződés szövegével. Ha a teljes bérleti szerződés kerül közokiratba foglalásra, akkor két dologra lesz végrehajtható. Az elmaradt bérleti díjra, és a lakás kiürítésére.

A második eset, amikor nem kerül a teljes szerződés az okiratba, mindössze a kifejezetten végrehajtható része, egyfajta kivonata. Ez esetben a bérlő egyoldalú nyilatkozatot tesz a közjegyzőnél. Ez esetben is az elmaradt bérleti díjra és a lakás kiürítésre lesz végrehajtható az okirat.

A harmadik – és egyben leggyakoribb – eset, amikor a bérlő egyoldalúan kifejezetten az ingatlan kiürítésére vállal kötelezettséget. Nyilvánvalóan ez csak erre lesz végrehajtható.

A harmadik eset „népszerűségét” két aspektus adja. Az egyik, hogy ez a legolcsóbb a variációk közül; a másik, hogy a bérlő ingatlanból való „kitessékelésének” nincs más, peren kívüli módja, míg a pénzkövetelések érvényesítésének van (lásd: fizetési meghagyás).

Na de áruljam már el mire is jó ez! A kiürítési/kiköltözési nyilatkozatban a bérlő, a bérleti szerződése alapján arra vállal kötelezettséget, hogy amennyiben bármilyen oknál fogva megszűnik a bérleti jogviszony (határidő letelt, valamely fél felmondta, stb.) a bérlet tárgyát képező ingatlant a bérleti szerződésben foglaltaknak megfelelően elhagyja, birtokát visszaadja a bérbeadónak.

Jó jó, ezt még értem, de akkor is, minek ehhez a közjegyző? Miért kell ezt „végrehajtani”, amikor csak bemegyek és kiteszem, hiszen az én ingatlanom, nincs már joga ott lenni?! Mindössze azért, mert jogállamban élünk. A törvény pedig mindig a birtokost védi, ez esetben a bérlőt. Továbbá amit sokan „jogos önhatalomnak” hívnak ez esetben egyáltalán nem alkalmazható. A Ptk. az önhatalom „megengedett” esetét az alábbiak szerint szabályozza:

5:5 § (1) bekezdés: A birtokost birtokvédelem illeti meg, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják (tilos önhatalom).

5:6 § (1) és (2)  bekezdés: A tilos önhatalom ellen a birtokos – a birtok megvédéséhez szükséges mértékben – önhatalommal is felléphet. Az elveszett birtok visszaszerzése érdekében önhatalommal akkor lehet fellépni, ha a más birtokvédelmi eszköz igénybevételével járó időveszteség a birtokvédelmet meghiúsítaná.

Na már most. Amikor a bérlő a birtokos, ő lakik az ingatlanban, addig neki akár van joga, akár nem, a birtokvédelem valójában őt illeti meg. Jogalap kérdésében a bérbeadó nem dönthet. A bérleti jogviszonyoknál ez azért van így, mert a bérleti szerződése alapján ő jogszerű birtokos. Ugyan a szerződés megszűnését követően már nem, de még ő van birtokban. A birtokvédelem pedig mint láttuk, mindig a birtokost illeti meg. Hiába nem ő a tulajdonos. A tulajdon és a birtoklás nem csak jogilag, de a gyakorlatban is sokszor elválik egymástól. Elég arra gondolni, hogy kölcsönadsz egy tollat a kollégádnak. A tulajdonosa ettől még te maradsz, de a birtokosa a kollégád. Ugyan ez a helyzet ingatlanok esetén is.

Önhatalommal pedig akkor léphetünk fel, ha egyrészt más birtokvédelmi eszköz igénybevételével járó időveszteség a birtokvédelmet meghiúsítaná, másrészt ha birtokunktól jogalap nélkül megfosztanak, vagy a birtoklásban jogalap nélkül háborítanak. Vagyis mind ennek a feltétele, hogy eleve mi birtokoljunk. Na már mint láttuk feljebb, lakásbérlet esetén, mint bérbeadó, mi nem birtokolunk.

Éppen ezért mindenkit óva intek attól, hogy a rakoncátlan bérlőjével szemben önhatalommal lépjen fel, mert abban a pillanatban őt hozza birtokvédelmi helyzetbe. Az ilyen ügyeknek rendszerint komoly anyagi következményei vannak a vétkes – vagyis a birtokháborító – félre nézve.

Éppen ezért, ha a bérleti jogviszony megszűnik, de a bérlő nem hajlandó elhagyni az ingatlant, akkor nekünk bizony a bíróságtól kell kérnünk, hogy kötelezze az elhagyásra, önkéntesség hiányában. De ha van közjegyzői okiratba foglalt kiürítési nyilatkozatunk, akkor nincs pereskedésre szükség, kérhetjük hogy az alapján a közjegyző rendelje el a végrehajtást.

Hogyan is néz ki egy ingatlan kiürítése? Mint minden végrehajtási eljárás esetén, a végrehajtó először egy felhívást ad át a bérlőnek, melyben rövid határidőt tűz (általában 15 napot), arra hogy a bérlő önként távozzon az ingatlanból. Ha a határidő letelik és a bérlő erre nem volt hajlandó, akkor a végrehajtó a rendőrség segítségével és jelenlétében jogosult akár feltörni is az ingatlant, oda behatolni és a bérlőt minden ingóságával együtt eltávolítani. Igen, akár fizikai erőszakkal. Ez így, egy jogszerű eljárás. Ha mi csináljuk ugyan ezt, annak könnyen akár börtön is lehet a vége!

Fontos, hogy a kilakoltatási moratórium (általában novembertől a következő év áprilisáig terjedő időszak) a bérleti szerződések alapján indult végrehajtási eljárásokra is vonatkozik, függetlenül attól, hogy azt bíróság vagy közjegyző rendelte-e el.

Összefoglalva tehát, a kiürítési nyilatkozat egy remek biztosíték arra az esetre, ha a bérlő nem hajlandó önszántából elhagyni a bérelt ingatlan a bérleti jogviszony megszűntekor. Továbbá, mivel a kötelezettségvállaló nyilatkozatot a bérlő teszi, eleve tisztában van azzal, hogy ha nem lesz hajlandó távozni, akkor nem csak hogy akár erőszakkal is ki fogják onnan tenni, méghozzá rövid úton (bírósági eljárás nélkül), és annak a költségeit is neki kell megfizetnie.

Ha van olyan téma, amiről szívesen olvasnál, vagy kérdésed van, írj a vhinfoblog[kukac]gmail.com e-mail címre, vagy a blog facebook oldalán, vagy itt hozzászólásoknál.

Illusztráció: pexels.com