Mire alkalmas? Miben segít? Van értelme erre költeni? Kérdések hadát tudjuk feltenni ezzel kapcsolatban, de kevésre kapunk csak egyértelmű választ. A mai cikkben igyekszem bemutatni nagyvonalakban, hogy miért is jó, ha van a birtokunkban egy közjegyzői okirat, akár jogosultak, akár kötelezettek vagyunk. Na de kezdjük az elején.

Hogyan jön a közjegyzői okirat a végrehajtáshoz? Egyszerűen. A közjegyzői okiratok, bizonyos tartalmi követelmények teljesítésével közvetlenül elláthatóak végrehajtási záradékkal. A közvetlenül-t úgy kell érteni, hogy bírósági, peres eljárás nélkül.

Mik azok a követelmények, amiknek meg kell felelnie, hogy végrehajtható legyen? A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LII. törvény (Vht.) 23/C.§ szakasza és a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény (Kjtv.) 112.§ szakasza szabályozza ezt a kérdéskört, gyakorlatilag egybecsengően.

A Vht. szerint tehát:

Az okiratot készítő közjegyző végrehajtási záradékkal látja el a közjegyzői okiratot, ha az tartalmazza:

1. a) a szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra irányuló vagy egyoldalú kötelezettségvállalást,
2. b) a jogosult és a kötelezett nevét,
3. c) a kötelezettség tárgyát, mennyiségét (összegét) és jogcímét,
4. d) a teljesítés módját és határidejét.

Ha a kötelezettség feltételnek vagy időpontnak a bekövetkezésétől függ, a végrehajthatósághoz az is szükséges, hogy a feltétel vagy időpont bekövetkezését közokirat tanúsítsa.

E § alapján akkor van helye végrehajtásnak, ha a közjegyzői okiratba foglalt követelés bírósági végrehajtási útra tartozik, és ha a követelés teljesítési határideje letelt.

A Kjtv. alapján:

A közjegyző végrehajtási záradékkal látja el a közjegyzői okiratot, ha az tartalmazza:

1. a) a szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra irányuló vagy egyoldalú kötelezettségvállalást,
2. b) a jogosult és a kötelezett nevét,
3. c) a kötelezettség tárgyát, mennyiségét (összegét) és jogcímét,
4. d) a teljesítés módját és határidejét.

Ha a kötelezettség feltételnek vagy időpontnak a bekövetkezésétől függ, a végrehajthatósághoz az is szükséges, hogy a feltétel vagy időpont bekövetkezését közokirat tanúsítsa.

E § alapján akkor van helye végrehajtásnak, ha a közjegyzői okiratba foglalt követelés bírósági végrehajtási útra tartozik, és ha a követelés teljesítési határideje letelt.

Mint látjuk, a szabályozás mind a két törvényben azonos. Nézzük meg a főbb jellemzőket. Tehát ahhoz, hogy közvetlenül végrehajtható legyen a közjegyzői okirat, elsődlegesen tartalmaznia kell a szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra irányuló vagy egyoldalú kötelezettségvállalást. Ez magyarán azt jelenti, hogy pl.: egy hitelszerződés teljes egészében közjegyzői okiratba kerül foglalásra és azt mind a hitelező, mind az adós aláírja. Az egyoldalú kötelezettségvállalás esete általában az adós részéről valósul meg, amikor – az előző példánál maradva – a hitelszerződés alapján egyoldalúan (tehát csak ő nyilatkozik, a hitelező nincs jelen, nem írja alá a közokiratot) kötelezettséget vállal a szerződésben foglaltak teljesítésére. Ez történhet a teljes szerződés okiratba foglalásával, vagy akár az alapján egy rövidített, csak a lényegi, és végrehajtási szempontból lényeges elemek tartalmazó nyilatkozat okiratba foglalásával.

A közokiratnak tartalmaznia kell jogosult és a kötelezett nevét. Ennél többet is tartalmazni fog, hiszen a közjegyző a közokirat készítésénél nem csak ellenőrzi az előtte megjelentek személyazonosságát, de adataikat rögzíti is az okiratban.

Tartalmaznia kell a kötelezettség tárgyát, mennyiségét (összegét) és jogcímét. A hitelszerződéses példánál maradva, a kötelezettség tárgya a kapott kölcsönösszeg és annak járulékainak visszafizetése. Mennyisége, illetve itt inkább összege a kölcsönösszeg és járulékai, a jogcíme pedig a kölcsön lesz. Nem pénzfizetésre vonatkozó okirat esetén, pl.: ún. kiürítési, vagy kiköltözési nyilatkozat esetén a kötelezettség tárgya, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor a bérlő a bérleményt önként elhagyja és tiszta, kitakarított, stb., állapotban adja azt vissza bérbeadó részére, ez esetben a mennyiség, összeg nem értelmezhető egyértelműen, inkább a tárgy kiterjesztése, hogy azt az ingatlant aminek használatára jogosult a bérleti szerződés alapján, jogcíme pedig a bérleti, vagy lakáshasználati jog lesz.

Tartalmaznia kell a teljesítés módját és határidejét. Az előző példáknál maradva, a hitelszerződésnél a teljesítés módja, ahogyan a visszafizetést teljesíteni kell. Készpénzben, vagy átutalással, vagy vegyesen, stb. A határidő pedig a kölcsön lejárta lesz, ameddig, azt vissza kell fizetni. Kiürítési nyilatkozat esetében a teljesítés módja az ingatlan bérbeadó részére való birtokba adása, önkéntes elhagyása, míg határideje a bérleti szerződés lejárta, határozatlan idejű szerződés esetén annak felmondás útján történő megszűnése.

Fontos kitétel, hogy a közjegyző okirat alapján csak akkor van helye végrehajtásnak, ha a követelés teljesítési határideje letelt.

A másik fontos kiegészítés, hogy ha a kötelezettség feltételnek vagy időpontnak a bekövetkezésétől függ, a végrehajthatósághoz az is szükséges, hogy a feltétel vagy időpont bekövetkezését közokirat tanúsítsa. Ez egyrészt visszautal a teljesítési határidőre (fentebb), mely esetben maga a végrehajtandó okirat tartalmazza, másrészt akkor van igazán jelentősége, ha a szerződés felmondásra kerül és a határidő előtt válik esedékessé a tartozás. Erre a kiegészítő szabályra azért volt szükség, hogy a teljesítési határidő változása esetén is közokirat tartalmazza azt.

Összegezve, ha úgy döntünk hogy közjegyzőhöz fordulunk egy megállapodásunkkal kapcsolatban, akkor biztosra vehetjük, hogy a közjegyző egyrészt csak akkor készíti el a végrehajtható okiratot, ha a fenti adatok a rendelkezésére állnak, továbbá ha elkészítette, akkor az a feltétel, vagy időpont bekövetkeztekor – vagyis amikor/ha és amennyiben az adós, kötelezett nem teljesít – végrehajtható.

Itt fontos kiemelnem, hogy sok olyan közjegyzői okirat van, amely nem végrehajtható. Azonban annak a ténye, hogy az adott okirat végrehajtható-e vagy sem, magából az okiratból kiderül.

Alapvetően, a közjegyző pénzfizetéssel kapcsolatos ügyletek, megállapodások, kötelezettségvállalások esetén készít végrehajtható közokiratot. A másik nagyobb csoport, az ún. meghatározott cselekmény végrehajtása. Ez elsőre egy kicsit nehezen megfogható, de kifejezetten ilyen, a fentebb már említett kiürítési nyilatkozat. Ugye ebben az esetben a bérlő arra vállal kötelezettséget, hogy ha bármilyen oknál fogva megszűnik a bérleti szerződése, akkor ő önként kiköltözik a bérleményből és azt visszaadja a bérbeadónak. Amennyiben ennek nem tesz eleget, a bérbeadó kérheti a végrehajtás elrendelését. Ez esetben a meghatározott cselekmény az ingatlan elhagyása. Ugyan ilyen eset lehet, ha valaki valamilyen vagyontárgy, vagy lényegében bármilyen, birtokba vehető testi tárgy, ingó dolog átadására vállal kötelezettséget. Ez is egy meghatározott cselekmény.

Részletesen közjegyzői okiratok „fajtáival” külön cikkben foglalkozom majd.

Most, hogy tisztáztuk, hogy milyen követelmények teljesülése mentén lehet egyszerűsített eljárásban végrehajtatni egy közjegyzői okiratot, nézzük meg mikor is lehet ez hasznunkra. Lényegében bármilyen olyan esetben, amikor valakinek pénzt kell fizetnie nekünk. Egyértelműen a jogosult az aki a legtöbbet profitálhatja belőle. Ilyen eset lehet, ha kölcsön adunk, de akár akkor is, ha kárt szenvedünk és a vétkes fél ígéretet tesz arra, hogy megtéríti a kárunkat. Bármilyen megállapodás esetén, amely pénzfizetésre vonatkozik, vagy valamilyen egyértelműen meghatározható cselekményre. Ilyen lényegében az összes üzleti megállapodás, az összes hitelügylet.

Azon túl, hogy lényegesen gyorsabban juthatunk el a végrehajtásig, ha a kötelezett nem teljesít a másik nagy előnye a közokiratnak, hogy egy esetleges perben erős bizonyíték is. Nagyon nehéz annak a bizonyítása, hogy a közjegyzői okiratba foglalt megállapodás nem, vagy máshogy jött létre.

Na de miért is jó ez a kötelezettnek? Egyrészt sok esetben a kötelezett olyan értelemben kiszolgáltatott, hogy pl.: egy banki hitelszerződés esetén, szinte kivétel nélkül valamilyen közjegyzői okirat készülni fog, enélkül nem fogja a bank folyósítani a kölcsönt. De ez a kötelezett részére biztonságot is nyújt. Hogyan? A közjegyzői okiratba foglalt kötelezettségvállalások egyértelműen rögzítik a kötelezettségeket, azok mértékét, határidejét, teljesítésének módját. Ez védelmet is jelent a kötelezettnek, hiszen így tudja mit várnak el tőle. Nincsenek meglepetések, nem követelhetnek tőle annál többet, mint aminek a teljesítésére vállalkozott. Másrészt egy nagyon furcsa hatása is van a közjegyzői okiratoknak. Az átlagos honpolgár sajnos még mindig úgy köt akár több tízmillió forintos hitelszerződést is, hogy lényegében nem olvassa el a szerződését. Megbízik a banki ügyintézőjében, aki nem biztos, hogy mindent jól tud, csak jól adja elő. Én elhiszem, hogy kedves meg aranyos, meg jószándékú, de a bónusza attól függ aláírod e a szerződést vagy sem. Ezért sokszor előfordul, hogy a közjegyzőnél derül ki néhány olyan részlet a megkötött szerződésből, amely nem világos, vagy tudomása sem volt róla a kedves hitelt felvenni szándékozó honpolgárnak. A közjegyzői okiratok készítésének talán legellentmondásosabb része az az, hogy az okiratot az elejétől a végéig fel kell olvasni. Ez az egyik oldalról nyűg, meg fölösleges, meg időpocséklás, meg még sok minden más, de a másik oldalról meg lehetőség ad arra, hogy részletesebben is megismerkedjen a kedves ügyfél a saját ügyletével. Sajnálatos módon így is kiemelkedő azon ügyfelek száma, aki már csak akkor kezdik el bújni a szerződésüket amikor már a végrehajtó kopogtat. Éppen ezért jó dolog az, hogyha közjegyzői okirat rögzíti a feltételeket, és élőszóban is meghallgatjuk őket. Tudjuk hogy mire vállalkoztunk.

Végül beszéljünk egy kicsit az árazásról. A közjegyzői okiratok árazását egy igazságügyi miniszteri rendelet szabályozza, a közjegyzőnek lényegében nulla ráhatása van arra, hogy mennyit is kell nála fizetni. A közjegyzői okirat ára az ügyértéktől függ (pl.: hitelszerződés összege, zálogösszeg, vagy a ráfordított munkaidő). Fölösleges példákba bocsátkoznom, elég annyit megjegyezni, hogy azért egy sztár ügyvédtől olcsóbb, de ez átlagos ügyvédi munkadíjtól drágább. Azonban ne feledjük el, az ügyvéd magánokiratot készít. Az nem hajtható végre közvetlenül. A közokiratot azonban igen. Azt pedig már olvashattátok korábbi egy korábbi cikkben, hogy messze a közjegyzői okirat végrehajtási záradékkal való ellátása a leggyorsabb végrehajtás elrendelésére vonatkozó eljárás. Amíg a kötelezett teljesít, addig mindenki boldog és a nagy ígéretek idején még senki sem gondol arra, hogy ilyen „drága” biztosítékot kérjen. Aztán az első részlet elmaradásakor, majd amikor már a jogosult kér elnézést hogy figyelmezteti a kötelezettet a teljesítésre, hirtelen felértékelődik.

Összességében tehát a közjegyzői okirat megléte biztosítja a közvetlen végrehajthatóságot, bizonyítékként szolgál minkét fél kezében a megállapodás, kötelezettségvállalás tartalmáról, és a kockázathoz képest, melyet kezel megfizethető.

Ha van olyan téma, amiről szívesen olvasnál, vagy kérdésed van, írj a vhinfoblog[kukac]gmail.com e-mail címre, vagy a blog facebook oldalán, vagy itt hozzászólásoknál.

Illusztráció: pexels.com